Kupując mieszkanie w Albanii, inwestorzy coraz częściej spotykają się z ofertami lokali sprzedawanych w pełni umeblowanych i wyposażonych. Z jednej strony może to być duża wygoda – szczególnie jeśli nieruchomość ma być od razu przeznaczona na wynajem lub użytkowanie wakacyjne. Z drugiej strony pojawia się pytanie, ile tak naprawdę warte są meble, sprzęty AGD i pozostałe elementy wyposażenia wliczone w cenę mieszkania.

Nie zawsze bowiem wysoka cena lokalu oznacza, że znajdujące się w nim wyposażenie rzeczywiście przedstawia dużą wartość. Część mebli może być zużyta, sprzęty mogą mieć kilka lat, a koszt ich odtworzenia może być znacznie niższy niż kwota, którą sprzedający próbuje doliczyć do wartości nieruchomości.

Dlatego przed zakupem warto oddzielić wartość samego mieszkania od wartości jego wyposażenia.

Dlaczego w Albanii tak wiele mieszkań sprzedawanych jest z wyposażeniem?

W miejscowościach turystycznych, takich jak Saranda, Vlora czy Durrës, duża część mieszkań jest kupowana z myślą o wynajmie krótkoterminowym. Z tego względu wielu właścicieli wyposaża lokale od razu w meble, sprzęt AGD, klimatyzację, oświetlenie oraz podstawowe elementy potrzebne gościom.

Przy późniejszej sprzedaży właściciel często woli przekazać mieszkanie wraz z całym wyposażeniem, zamiast organizować jego wywóz lub sprzedaż poszczególnych elementów osobno.

Dla kupującego może to być korzystne, ponieważ dobrze wyposażony lokal jest praktycznie gotowy do użytkowania. Nie oznacza to jednak, że całość wyposażenia powinna być wyceniana według ceny zakupu nowych produktów.

Najpierw oddziel wartość nieruchomości od wartości wyposażenia

Najważniejszym krokiem jest oszacowanie, ile byłoby warte dane mieszkanie, gdyby zostało sprzedane bez mebli.

Można to zrobić, porównując ofertę z podobnymi lokalami w tej samej okolicy. Najlepiej analizować mieszkania o zbliżonej powierzchni, standardzie budynku, piętrze, widoku oraz odległości od morza.

Jeżeli podobne, nieumeblowane mieszkania kosztują przykładowo 120 000 euro, a lokal z wyposażeniem oferowany jest za 128 000 euro, można przyjąć, że sprzedający pośrednio wycenia meble i wyposażenie na około 8 000 euro.

Dopiero wtedy można ocenić, czy taka różnica jest uzasadniona.

Meble używane nie są warte tyle, ile kosztowały jako nowe

Jednym z najczęstszych błędów jest przyjmowanie przez sprzedającego ceny zakupu mebli jako ich obecnej wartości.

Jeżeli sofa kosztowała trzy lata temu 1 000 euro, nie oznacza to, że nadal tyle jest warta. Dotyczy to również łóżek, stołów, krzeseł, szaf czy mebli tarasowych.

Wartość używanego wyposażenia szybko spada, szczególnie jeśli mieszkanie było wcześniej intensywnie wynajmowane turystom. Nawet estetycznie wyglądające meble mogą mieć ślady użytkowania, luźne zawiasy, uszkodzone prowadnice czy zabrudzenia niewidoczne na zdjęciach ofertowych.

Przy ocenie wartości warto więc kierować się przede wszystkim aktualnym stanem wyposażenia i realnym kosztem zakupu podobnych używanych elementów.

Kuchnia może mieć największy udział w wartości wyposażenia

Zupełnie inaczej należy traktować meble ruchome, a inaczej zabudowę stałą.

Kuchnia wykonana na wymiar, szafy wnękowe, zabudowane garderoby czy specjalnie wykonane meble łazienkowe często mają większą wartość niż wolnostojące wyposażenie. Ich usunięcie i zastąpienie nowymi elementami byłoby również znacznie bardziej kosztowne.

Warto więc sprawdzić jakość wykonania zabudowy. Znaczenie mają zastosowane materiały, jakość okuć, stan frontów oraz sposób montażu.

Prosta kuchnia wykonana z podstawowych materiałów może wyglądać atrakcyjnie na zdjęciach, ale jej rzeczywista wartość może być ograniczona. Z kolei solidna zabudowa wykonana na zamówienie może stanowić istotny składnik wartości całego wyposażenia.

Sprzęt AGD trzeba oceniać osobno

Lodówka, piekarnik, płyta grzewcza, pralka czy zmywarka również wpływają na wartość umeblowanego mieszkania, ale przy ich wycenie należy uwzględnić wiek urządzeń.

Sprzęt mający kilka lat może nadal działać bez problemu, jednak jego wartość rynkowa będzie zdecydowanie niższa niż cena nowego produktu.

Warto sprawdzić:

• markę i model urządzenia,
• orientacyjny rok zakupu,
• stan techniczny,
• klasę energetyczną,
• ewentualne ślady korozji lub zużycia,
• dostępność serwisu i części zamiennych.

Szczególnie istotna jest klimatyzacja, która w albańskich mieszkaniach odgrywa dużą rolę. W starszych lokalach może się okazać, że urządzenia wymagają wymiany mimo tego, że formalnie są częścią wyposażenia.

Wyposażenie „pod klucz” może mieć dodatkową wartość

Nie zawsze należy patrzeć wyłącznie na cenę używanych mebli.

Jeżeli kupujący planuje wynajem mieszkania od razu po zakupie, kompletne wyposażenie może mieć dla niego dodatkową wartość wynikającą z oszczędności czasu.

Zakup łóżek, materacy, kanapy, stołu, krzeseł, szaf, zasłon, telewizora, sprzętu kuchennego i wyposażenia tarasu wymaga nie tylko pieniędzy, ale także organizacji transportu, montażu i często wielokrotnych wizyt w sklepach.

Gotowy apartament pozwala uniknąć tych problemów. W takim przypadku kupujący może zaakceptować nieco wyższą cenę, nawet jeśli sama wartość rynkowa używanych mebli jest niższa.

Inaczej oceniaj mieszkanie na własne potrzeby, a inaczej pod wynajem

Sposób użytkowania nieruchomości ma ogromne znaczenie przy ocenie wyposażenia.

Jeżeli mieszkanie kupowane jest na własne potrzeby, istnieje większe prawdopodobieństwo, że nowy właściciel będzie chciał wymienić część mebli zgodnie ze swoim gustem. Wtedy wyposażenie pozostawione przez sprzedającego może mieć niewielką wartość.

W przypadku mieszkania przeznaczonego na wynajem sytuacja wygląda inaczej. Jeżeli obecne meble są neutralne, funkcjonalne i w dobrym stanie, mogą pozwolić na rozpoczęcie wynajmu praktycznie od razu.

Osoby analizujące nieruchomości Albania powinny więc patrzeć na umeblowanie nie tylko przez pryzmat jego ceny, ale również tego, czy rzeczywiście będzie ono przydatne po zakupie.

Zwróć uwagę na wyposażenie tarasu i balkonu

W albańskich apartamentach nad morzem balkon lub taras często pełni bardzo ważną funkcję. Goście chętnie korzystają z przestrzeni zewnętrznej, szczególnie jeśli mieszkanie posiada widok na morze.

Dlatego dobrej jakości stół, krzesła, leżaki czy zestaw wypoczynkowy mogą zwiększać praktyczną wartość mieszkania.

Trzeba jednak pamiętać, że meble zewnętrzne są narażone na silne słońce, wilgoć i słone powietrze. W miejscowościach nadmorskich mogą więc zużywać się szybciej niż wyposażenie znajdujące się wewnątrz lokalu.

Stan mebli tarasowych warto sprawdzić szczególnie dokładnie.

Sprawdź, co dokładnie pozostaje w mieszkaniu

Przed podpisaniem umowy należy jasno ustalić, które elementy wyposażenia są częścią transakcji.

Nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że mieszkanie jest „w pełni umeblowane”. Sprzedający może bowiem planować zabrać niektóre elementy, takie jak telewizor, ekspres do kawy, obrazy czy inne przedmioty dekoracyjne.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest przygotowanie dokładnej listy wyposażenia pozostającego w lokalu.

Może ona obejmować między innymi meble, sprzęt AGD, klimatyzatory, telewizory, oświetlenie, wyposażenie balkonu oraz inne wartościowe elementy.

Jeżeli wyposażenie ma istotny wpływ na cenę mieszkania, lista powinna stanowić element dokumentacji związanej z transakcją.

Jak samodzielnie oszacować wartość wyposażenia?

Najprościej przygotować listę wszystkich istotnych elementów znajdujących się w mieszkaniu, a następnie przypisać każdemu z nich orientacyjną wartość rynkową.

Nie należy przy tym patrzeć wyłącznie na ceny nowych produktów. Lepiej zastanowić się, ile realnie zapłacilibyśmy za dany element, gdyby był sprzedawany jako używany.

Warto osobno wycenić:

• zabudowę kuchenną,
• szafy i garderoby,
• sprzęt AGD,
• klimatyzację,
• łóżka i materace,
• sofę,
• stół i krzesła,
• telewizory,
• meble tarasowe,
• pozostałe wyposażenie.

Dzięki temu można stosunkowo łatwo sprawdzić, czy dopłata za umeblowane mieszkanie jest uzasadniona.

Umeblowanie może być argumentem w negocjacjach

Stan wyposażenia może również stanowić dobrą podstawę do negocjacji ceny nieruchomości.

Jeżeli sprzedający podkreśla, że mieszkanie jest w pełni wyposażone, ale część mebli wymaga wymiany, warto uwzględnić przyszłe wydatki.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku starego sprzętu AGD, zużytych materacy czy przestarzałych klimatyzatorów.

Koszt wymiany kilku takich elementów może szybko sięgnąć kilku tysięcy euro. W negocjacjach warto więc odnosić się do konkretnych pozycji i ich stanu, zamiast ograniczać się do ogólnego argumentu, że mieszkanie jest zbyt drogie.

Czy warto kupić umeblowane mieszkanie w Albanii?

Umeblowane mieszkanie może być bardzo dobrym wyborem, szczególnie dla inwestora, który chce szybko rozpocząć wynajem lub korzystać z nieruchomości bez organizowania całego procesu wyposażania.

Kluczowe jest jednak właściwe oszacowanie, za co naprawdę płacimy.

Największą wartość zazwyczaj mają trwałe elementy zabudowy, dobrej jakości kuchnia, sprawna klimatyzacja oraz stosunkowo nowe urządzenia AGD. Znacznie ostrożniej należy wyceniać zwykłe meble ruchome, dekoracje i wyposażenie intensywnie użytkowane przez poprzednich właścicieli lub turystów.

Przed zakupem warto więc porównać cenę mieszkania z podobnymi lokalami bez wyposażenia, dokładnie obejrzeć każdy istotny element i oszacować jego realną wartość. Dzięki temu łatwiej stwierdzić, czy umeblowanie rzeczywiście stanowi atrakcyjny bonus, czy jest jedynie argumentem mającym uzasadnić wyższą cenę nieruchomości.